1가구1주택 양도세 비과세 요건

1가구1주택 양도세 비과세 요건

비과세는 주택을 사고 팔 때 납부하게 되는 양도소득세를 면제해주고 주택의 장기 보유자에게 총 보유 기간에 따라서 세금 공제 혜택을 제공하는 장기보유특별공제를 의미합니다. 양도세를 면제 받고 장기보유특별공제를 받으려면 일정 조건을 충족해야 합니다.

 

사람들은 흔히 1가구에 1주택이면 무조건 비과세 혜택을 받을 수 있다고 생각하지만 실제로는 1가구1주택 양도세 비과세 요건을 자세하게 따져봐야 원하는 혜택을 제공받을 수 있습니다. 또 추후 정책 변화에 따라 얼마든지 조건이 변경될 수 있으므로 정책의 변화에도 항상 귀를 기울여야 합니다. 오늘은 1가구1주택 양도세 비과세 요건에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

쉽게 요약한 1가구1주택 양도세 비과세 요건

오늘 알아볼 1가구1주택 양도세 비과세 요건의 기본적인 개념은 아주 간단합니다. 실거래가 9억 이하의 주택에 대해서 1가구 1주택자 자격을 2년간 보유하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 또 조정 대상 지역인 경우 2년 보유에 추가로 2년 거주라는 요건이 추가되었습니다. 1가구 + 2년 거주를 해야 9억까지 양도세 면제 혜택을 받을 수 있는 것 입니다. 1가구1주택 양도세 비과세 요건을 조정 대상 지역 지정 전에 취득한 경우와 비규제 지역은 2년 이상 보유하기만 하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

※ 양도소득세 계산기는 본문 하단에 첨부하였습니다.

※ 1가구1주택 양도세 비과세 요건을 천천히 읽어보신 후 이용하는 것을 추천합니다.

 

 

1가구1주택 양도세 비과세 요건

1가구가 9억 이하의 주택을 2년 이상 보유하다가 양도할 경우 양도소득세가 면제됩니다. 1가구1주택 양도세 비과세 요건에 해당되더라도 전체가 비과세가 적용되는 것은 아닙니다. 9억 이하만 비과세되며 9억이넘는 금액은 과세가 됩니다. 3년이 넘도록 보유한 1가구 1주택의 경우 9억 초과 금액에 대해 10년 최대 80%의 장기보유특별공제가 적용됩니다.

 

 

 

 

1가구 1주택 양도세율

1가구1주택 양도세 비과세 요건을 충족하지 못할 경우 보유 기간과 가격에 따라 아래와 같은 양도소득세율과 누진공제가 적용됩니다. 비과세 조건만 맞춘다면 혜택이 정말 크기 때문에 놓쳐서는 안됩니다.

기준		양도소득세율	누진공제
1년 미만		70%	-
1년 ~ 2년		60%	-
2년 초과	1200만원 이하	6%	-
	1200만원 ~ 4600만원	15%	108만원
	4600만원 ~ 8800만원	24%	522만원
	8800만원 ~ 1억5천만원	35%	1490만원
	1억5천만원 ~ 3억원	38%	1940만원
	3억원 ~ 5억원	40%	2540만원
	5억 초과	42%	3540만원
	10억 초과	45%

 

 

 

 

 

비과세 보유기간이 변경됐어요.

1가구1주택 양도세 비과세 요건의 가장 기본은 2년 동안 보유를 해야 한다는 것 입니다. 하지만 2021년부터는 1가구1주택 양도세 비과세 요건 충족의 보유 기간이 최종적으로 1주택이 된 시점부터 적용됩니다. 다주택자라면 주택을 다 처분하고 마지막 1주택만 남게 되었을 때의 취득일부터 보유기간이 기산되는 것 입니다. 장기보유특별공제의 경우 보유 기간이 취득 시점부터 적용됩니다.

 

 

 

 

 

조정대상지역 2년 거주

1가구1주택 양도세 비과세 요건에 해당하더라도 조정대상지역에 포함된 경우 보유 기간 동안 2년 이상의 실거주 조건이 추가되었습니다. 2년 실거주 요건을 충족하지 못할 경우 일반 세율이 적용됩니다. 즉 15년간 최대 30%의 장기보유특별공제율을 적용받게 됩니다. 조정 대상 지역의 경우 가구원 전원이 거주 요건을 갖춰야 하지만 독립 가구 요건을 충족한 경우 2년간 함께 거주하지 않아도 됩니다.

 

독립 가구로 인정받는 조건

• 배우자 사망 또는 이혼
• 만 30세 이상
• 국민기초생활보장법에 따른 기준 중위소득 40% 수준 이상으로 소득세법상 소득이 있는 경우

 

 

 

 

 

장기보유특별공제 실거주 조건

2021년 1월 1일부터 주택 매도시 10년 최대 80%의 장기보유특별공제를 받으려면 2년의 실거주 기준을 충족해야 합니다. 이 조건은 조정대상 (규제지역)이나 비규제지역에 관계없이 동일하게 적용됩니다. 2020년 기준 1가구 1주택인 경우 9억 초과분에 대해서 3년 이상 보유할 경우 1년에 8%씩 최대 10년간 80%의 공제를 받을 수 있었지만, 2021년 1월 1일부터는 거주 요건과 주거 요건이 분리 적용됩니다.

• 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4% = 총 8%
• 2021년부터는 보유만 하고 있을 경우 4%만 적용됨.

 

 

 

 

 

분양권도 주택수에 포함돼요.

2020년까지는 분양권이 주택수에 포함되지 않았습니다. 하지만 2021년 1월 1일부터는 분양권도 주택수에 포함되어 적용됩니다. 그렇기 때문에 1가구1주택 양도세 비과세 요건을 충족하기 위해서는 분양권 관리에 주의해야 합니다.

 

 

 

 

 

일시적 1가구 2주택 기준

일시적 1가구 2주택의 경우 1가구1주택 양도세 비과세 요건보다 더 까다롭습니다. 일시적 2주택 기준을 충족하기 위해서는 1주택을 소유하고 주택을 하나더 구매하기 위해 걸린 시간이 1년이 초과되어야 합니다. 또 해당 주택들의 보유 기간이 2년이 넘어야 하며, 일시적 2주택이 된지 3년 이내 매도 조건을 갖춰야 합니다.

 

• 기존 소유 주택 & 새 구매 주택이 2018년 913대책 이전에 조정대상지역에 포함되었을 경우 3년 이내에 처분해야 합니다.
• 913대책 이후인 경우 2년내에 매도해야 합니다.
• 2019년 1216 대책 이후인 경우 1년내 기존 집을 처분하고 동시에 1년내에 새집으로 전입을 해야 비과세 혜택이 적용됩니다.

 

 

 

 

비과세 축소의 영향은?

2021년 1월 1일부터 1가구1주택 양도세 비과세 요건 등에 변화가 생기면서 다주택자에 대한 비과세 혜택이 줄어들었습니다. 쉽게 말하면 다주택을 처분하고 마지막으로 1주택이된 날부터 2년이 자나야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 변하면서 셈법이 조금 더 복잡해졌습니다. 변화된 요건과 시장의 흐름을 파악하기 위해 동분서주한 모습입니다. 세금을 효과적으로 아끼기 위해서 기존 주택을 처분하는 추세가 보이므로 무주택자는 이 기회를 눈여겨 보는 것도 좋습니다.

 

 

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